Bouwen en verbouwen: 6% of 21% btw?

Als u van plan bent om een bestaande woning te verbouwen om op die manier een verlaagd btw-tarief van 6% te kunnen genieten, besef dan dat de fiscus meekijkt over uw schouder. Maar wanneer beschouwt de fiscus een woning wel of niet als een nieuw gebouw? Een vraag die het verschil maakt tussen 6 of 21% btw.

De leeftijd van een woning wordt bepaald door de eerste ingebruikname, en dus de datum waarop de woning bewoond is. Bij een privéwoning die ouder is dan 10 jaar, kunnen verbouwingswerken – zowel aan het interieur als aan de buitenzijde van de woning – uitgevoerd worden tegen een verlaagd btw-tarief van 6%.

Als voorwaarde om dit verlaagd btw-tarief te kunnen genieten, geldt echter wel dat het om een privéwoning moet gaan en dat de kosten van de uitgevoerde werken rechtstreeks aan de eindgebruiker gefactureerd worden. Belangrijk: renovatiewerken aan losstaande elementen van de woningen – zoals bijvoorbeeld een zwembad, sauna, tuinhuis of vijver – worden altijd aan 21% btw gefactureerd.

Soms zijn de renovatiewerken aan een woning zo ingrijpend dat er sprake is van een ‘nieuw’ gebouw, en waar dus 21% btw van toepassing zou zijn. De grens tussen een (gerenoveerd) bestaand en nieuw gebouw is echter zeer dun en kan voor heel discussie zorgen met de fiscus. Een van de cruciale pijlers in deze discussie – en die woordkeuze mag u vrij letterlijk nemen – is dat de uitgevoerde verbouwingswerken gebaseerd zijn op de aanwezige fundementale structuurelementen – zoals bijvoorbeeld de buitenmuren – van de woning.

Als men echter teveel ruimte toevoegt aan het gebouw, dan beschouwt de fiscus de woning als nieuw. Voor alle duidelijkheid: men mag een woning uitbreiden door bestaande ruimte te vergroten of nieuwe ruimtes toe te voegen. Een woning blijft ‘oud’ als:

  • de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken;
  • en de nieuwe toegevoegde elementen niet los van het oude gedeelte kunnen functioneren.

Concreet voorbeeld: als een woningeigenaar beslist om een klein bijgebouw te bouwen (bijvoorbeeld een keuken), voorzien van eigen nutsvoorzieningen en een aparte ingang, dan beschouwt de fiscus dit bijgebouw als een nieuw gebouw. Gevolg: toepassing van 21% btw.

Bron: https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/btw-tarief-van-6-bij-renovatie-van-woningen